在如今政策调控趋紧的环境下，房企生存愈发艰难。房地产是一个高度依赖土地的行业，没有土地就没有货销售，没有销售就没有现金流，能够说是“有地则生，无地则死”；

  一二线集中供地，三四五线市场不明朗的情况下，各大房企拿地更为谨慎，对于拿地研判、决策要求更高，房地产投资的重要性也更为凸显。

  说到房地产投资，大家第一印象就是高大上，喝喝酒、拿拿地，张嘴闭嘴几个亿。

  投资岗是房地产开发链条上最为前端的一个岗位，业内有句话是这么说的“一个地产项目的成败70%在于投资拿地。”由此可见投资岗在行业内的重要性。

  因此，投资岗也是每年各大校招期间最为热门的香饽饽岗位；今天这篇文章就来聊一聊投资岗的岗位细分情况。

  房地产投资最普遍指的就是投拓岗，有的房企也叫土地拓展、投资策划部，该部门能够说是地产链条最前端的部门，主要职能就是为房企拿地。

  对于一线投拓而言，最主要的工作内容就是找土地、商务谈判、做测算和写PPT。

  找土地：其实就是土地排查，通过和负责区域的政府、当地开发商打交道，获取当地土地供应计划，或者是二手地的信息；

  在拿到地块信息后，去现场进行踏勘，拍摄土地现状、旁边的环境、竞品等等，收集所需信息以备回来分析所用。

  商务谈判：包括跟合作方洽谈合作模式，具体的合作条件、对价，以及跟政府部门勾兑，争取更好的政策条件或者更有利的规划指标。

  做测算：即设计强排出来后，根据成本、营销、开发、财务等部门给出的数据和节点来投资测算，判断项目算不算得过账，有没有调整的空间；

  有经验的投拓，拿到方案和几个大数据基本心里就有底了，当然，做测算最重要的是在各部门以及领导的要求中找到平衡。

  写PPT：投拓拿地，区域要上会，集团要上会，所以PPT是必不可少的，城市地图、区位图、土地、市场，库存、竞品分析等等，都是PPT的核心内容，一份清晰明了、重点突出的PPT能够让领导更快的判断和决策。

  这几个名头的岗位，通常都是相当于总部投资决策大脑，主要是站在更为宏观的角度，为公司建制度、定计划、参与重大并购业务。

  建制度：即建立投资管理制度，指导集团及下属公司科学、有序的进行投资，防范投资风险。

  定计划：根据宏观经济和政策、市场行情及行业格局，制定公司年度计划、中长期战略发展计划，指导区域分公司投资及撤资的策划、运作及管理；

  比如集团今年主攻一二线还是三四五线，该不该进入某个城市，投资拿地的额度、标准等等。

  重大并购业务：和常规的投资拿地类似，但总部战投通常跟进的是交易更复杂、金额更高、对公司影响更重大的投资收购业务。

  总的来说，在总部的投资岗位对于宏观层面分析要求更强，综合能力有一定的要求会更高，有利于提升个人看待整个行业的高度和深度。

  原因无他，投资测算、汇报PPT按评审大佬的意见反复调整，辛辛苦苦跟到最后，结果因为你们这群高高在上，不了解实情的人，在评审会上提几个意见项目就被毙掉了，你说恼不恼火？

  投资评审的设立，和一线投资天生就站在了对立面，因为评审最主要的职责是替公司挑选项目，把控风险。

  站在集团总部层面，评审接触的项目量极大，从几个甚至几十个项目里面，选出最优的项目就是他们的工作，不可避免的就会把一些不好，或相对没那么好的项目给毙掉。

  作为评审，看项目把控风险，初阶就是看现场拍拍照、做做市调、看区域做的材料，核对下有没什么错漏。

  到了中阶，看现场能从内到外，从上到下去观察，做市调也能分辨出销售的虚实，了解什么开发商怎么踩盘，怎么问最容易套话，材料不只是简单审查，也是做材料的好手，能在区域基础帮忙润色提升。

  高阶的话，往往已形成一套自己的评审思维体系，看项目能举一反三，市场聊一聊就摸透，测算PPT更是一眼能看出问题来，并且对于项目风险点，能提出较为可行的建议来。

  它比较适合具有一定投资前线经验的人，能够高屋建瓴、融会贯通，而非高高在上。

  包括获取后的开发计划、经营计划的铺排，进度节点和关键指标的动态监控、策略调整等。

  投后管理重在主动管理；项目已经拿了下来，怎么做好和投后的管理关联相当大。

  从单个项目来说，根据项目总预算，管控细项支出费用，降低开发总成本；前置提醒财务做好税务筹划、合理节税；

  从集团层面来说，对所有投资项目进行定期监控、核查，依据公司年度经营目标动态的调整阶段性目标，提出运营的建议；

  其实投后管理与其说是岗位，更是一个管理动作，项目总、运营、开发、财务、营销，其实都充当了其中一份子。

  前些年投资岗大热的时候，的确也有多设计、开发条线的地产从业者转到了投资岗；

  有些房企为了精简人员编制，将一线投资部门与其他相关条线的职能进行了合并。

  譬如投融资部门，不仅要找地，还要负责找钱，土地保证金、前融、开发贷，都得铺排得清清楚楚；

  投资开发，在拓展新项目之余，还得负责办理老项目开发报建的证件、沟通用地规划条件等等。

  实则这些合并就是在第一类投拓职能基础上，融入了融资、设计、开发报建部门的职能，对于个人的综合要求就会更高，需要具备多条线业务能力，一个顶两、三个人来用。

  近几年，城市更新岗的热度在一直上升，城市更新岗的主要职责是要负责拓展旧改项目、维系关系及项目熟化。

  做旧改的话，首先要对城市更新有关政策法规相当熟悉，在了解政策的基础上，才能进行相对准确的算账，譬如拆迁补充款、融资地块效益、安置地块成本等等；然后能够针对项目进行可行性研究、谈判等。

  其次，城市更新需要对接非常多的关联方，如当地政府职能部门，居委、街道、区域规划局、不动产中心沟通协调、申请基础资料等，还需要跟旧村、旧厂的业主、项目方讲解政策，博弈等，极其锻炼人的沟通协调能力；

  项目谈下来了还不算结束，还要按着公司制定的项目推进计划和工作目标进行熟化，直至公司通过招拍挂程序获取土地为止。

  目前普遍来说，大房企细分程度比较高，小房企的话才不会细分那么多，一个人什么活都得干。

  现在很多介绍岗位的文章，也都会把岗位涉及的工作写得特别全能，不管是投资、营销还是运营，感觉全地产线条业务都弄得涉猎，而且搞得清清楚楚。

  但话又说回来，对于大部分小白或是入行未满五年的人来说，我认为专度比广度更为重要。

  与其贪多嚼不烂，倒不如在自己职位领域范围内深入研究学习，学有余力的情况再去探索前后端业务。

  投资岗的细分介绍就到这了，希望即将入行或考虑转行投资的各位好好考虑，读懂再去应聘吧！

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